Redacción ECH

Un estudio reciente del Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard muestra que el mercado inmobiliario en Estados Unidos continúa enfriándose, no por falta de oferta únicamente, sino por una demanda cada vez más débil y una fuerte pérdida de poder adquisitivo para acceder a una vivienda.

Menos formación de hogares

Uno de los principales motores de la demanda de vivienda —la formación de nuevos hogares— se ha desacelerado por tercer año consecutivo. En 2025, se crearon aproximadamente 1,1 millones de hogares, muy por debajo del promedio de 2 millones observado en 2020-2021.

Este freno se explica por varios factores:

• Un mercado laboral más débil, con solo 116.000 nuevos empleos en 2025 (el menor nivel en un año no recesivo desde 2002).
• Bajo nivel de confianza del consumidor, con expectativas económicas en mínimos históricos recientes.
• Endeudamiento estudiantil nuevamente activo tras el fin de las pausas de pago, con un aumento fuerte de la morosidad.
• Mayor incertidumbre económica, lo que retrasa decisiones como mudarse o comprar vivienda.

Como resultado, la movilidad residencial también cayó a niveles récord: solo el 11,2% de los hogares se mudó en 2024, el nivel más bajo registrado.

La vivienda sigue fuera del alcance

Aunque el ritmo de aumento de los precios se ha desacelerado, el nivel acumulado sigue siendo muy elevado.

• Los precios de las viviendas han subido alrededor de 54% desde 2020.
• En muchos mercados, el incremento supera el 50%, e incluso llega a más del 80% en algunas ciudades.
• La vivienda típica cuesta hoy cerca de cinco veces el ingreso medio familiar, frente a unas 3,2 veces en los años 90.

Esto ha llevado a que el ingreso necesario para comprar una vivienda de precio medio casi se haya duplicado desde 2020, superando ampliamente el crecimiento salarial.

Hipotecas más caras pese a leves bajas de tasas

Las tasas hipotecarias también siguen en niveles altos:

• Superaron el 7% a inicios de 2025
• Bajaron aproximadamente al 6,2% hacia finales del año

Aun así, el alivio ha sido limitado. El pago mensual de una hipoteca para una vivienda mediana se mantiene en niveles elevados, en muchos casos entre 2.400 y más de 3.000 dólares, dependiendo de supuestos y momento del cálculo.

Un mercado estancado por costos y falta de dinamismo

El informe también señala que:

• Las ventas de viviendas existentes siguen cerca de mínimos de tres décadas.
• La construcción de nuevas viviendas ha caído ligeramente, especialmente en el segmento de casas unifamiliares.
• El crecimiento de hogares propietarios y de inquilinos se está desacelerando.

En conjunto, el problema no es solo la oferta limitada, sino una combinación de:

• ingresos que crecen lentamente,
• crédito más caro,
• menor movilidad laboral y geográfica,
• y una confianza económica debilitada.

Innegablemente, el mercado inmobiliario estadounidense se encuentra en un punto de tensión estructural: aunque el aumento de precios se ha moderado, la vivienda sigue siendo inalcanzable para una gran parte de la población. El resultado es un mercado más lento, con menos transacciones, menos movilidad y una demanda cada vez más contenida por factores económicos y financieros.